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当前房地产市场供 给端政策已较为完备，政策落地更多央国企和优质民企地产主体受益，边际企业受到利好有限；需求端政策不断加码，仍旧以托而不举为主，但已呈现由低能级城市向高能级城市扩展的迹象，且政策的灵活性和精准性愈加明显。

放松限购和利率优惠这类力度相对较强的举措，实施范围仍局限在房地产市场压力较大的三线城市和弱二线城市，多数强二线城市和一线城市需求端政策仍旧存在一定空间，这也是不必对2023 年销售过于悲观的信心来源。

回顾历年销售市场的需求支撑，可以发现一线城市仍旧是以刚需为主，二线城市和三线城市以刚改为主，2023 年销售复苏的关键点在于二三线城市刚改的购房群体能否发力，支撑起当地销售规模，而从各等级城市月度库存消耗情况（“当月供应面积-当月成交面积”）来看，二三线城市的库存已处于逐步改善状态。

销售是2023 年区分房企的核心因素。无论是购买力强劲的优势区域，还是购买力稍弱的非优势区域， 2023 年以来国企地产的优势均在持续扩大，市场对国企地产的认可度仍在持续提升。

由此对销售预期进行乐观、中性、悲观三种不同情景假设，并建立拿地-去化模型，分析不同城市的去化能力，哪些房企拟推盘的土储更能受益于销售的结构性复苏。

相较传统测算无法定量描述房企土储剩余情况，拿地-去化模型能更精准将城市去化能力与剩余土储进行匹配，结果显示乐观情形下保利发展、华润置地、招商蛇口、建发地产、铁建地产、华发股份2023 年权益销售额提升较为明显。

3 月以来新一轮资产荒愈演愈烈，当前首开、铁建、光明、绿城等标的短久期中债估值已恢复至债灾前同期水平。中交地产和中交房地产集团之间利差主要由债灾期间流动性影响导致，当前利差尚未显著修复，华发股份在2023 年不同销售情形预测下表现均较为稳定，当前仍有一定性价比。中海和联发在2023 年乐观情形下受到利好更为明显，民企中龙湖无论在哪种情形下，现金流均较为充裕。

从收益率性价比角度，我们推荐关注华发股份、联发地产、中交地产，信达地产，民企地产推荐关注龙湖集团。强烈推荐华发股份和有建发担保发债的联发地产。

风险提示：政策落地效果不及预期、边际标的舆情波动超预期